Nueva ley del alquiler 2018: 7 claves para comprender los cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿En qué consiste la nueva ley del alquiler?

El 18 de diciembre de 2018 se publicó el Real Decreto-ley 21/2018 en el Boletín Oficial del Estado; un proyecto de ley que presentaba una serie de medidas urgentes en materia de alquiler de viviendas. Sin embargo, la que hubiera sido la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos -popularmente conocida como ley del alquiler– no ha obtenido la confianza suficiente de la cámara. Esto significa que, al menos por el momento, la nueva ley del alquiler 2018 no ha sido aprobada y por lo tanto no está vigente a día de hoy.

No obstante, vamos a repasar algunos de los cambios previstos que se introdujeron en este Real Decreto-ley.

¿Cuáles son las principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Prácticamente todos los trámites necesarios para el alquiler, ya sea entre personas físicas o con una persona jurídica, se verán afectados por los siguientes cambios.

1. Se amplía la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler

Concretamente, de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica). De esta manera se ampliará el plazo mínimo en el que el individuo podrá continuar viviendo en la vivienda arrendada.

2. La comunidad de vecinos podrá prohibir el uso turístico de una vivienda

Efectivamente, los alquileres turísticos no estarán contemplados en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. La comunidad de propietarios podrá vetar el uso turístico de un piso o una casa, siempre y cuando se consiga una mayoría de 3/5 partes de los votos de los miembros de la comunidad.

3. El arrendador no podrá pedir más de dos mensualidades de fianza

No son pocos los casos de abuso por parte de los arrendadores en materia de fianza, que han llegado a exigir cantidades desorbitadas de dinero a sus inquilinos. Esta problemática se regulará con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que limitará los avales del arrendador: este podrá solicitar un máximo de 2 mensualidades en concepto de fianza, salvo que se trate de un contrato de alquiler de larga duración.

4. Existe la posibilidad de suspender un desahucio

Siempre que la Administración aprecie indicios de una situación de vulnerabilidad, se podrá suspender un desahucio de vivienda.

5. Inquilino y casero podrán llegar a un acuerdo en la mejora de la vivienda

Aunque tendremos que esperar a la publicación del Real Decreto Ley para conocer los detalles de esta cláusula, sí podemos adelantar que tanto el arrendador como el arrendatario podrán acordar la mejora o la renovación de la vivienda durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

6. La nueva ley establece casos de exención en ciertos impuestos

En concreto, para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esta medida solo se aplicará en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente de la vivienda, con el fin de reducir ciertas cargas fiscales.

7. La actualización de las rentas solo se podrá hacer de forma anual

Los caseros podrán actualizar la renta de sus inquilinos, por supuesto, pero siempre anualmente y en los términos pactados por ambas partes.

Actualizado a enero de 2019